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海通證券 房地產行業2020年展望

中國證券報

2019年12月10日

  投資要點:
  2019年行業量價走勢超上年底預期,行業總量再創新高。2019年前十月全國累計銷售面積達到13.33億平,同比增長0.1%;2019年前十月銷售金額12.44萬億元,同比增長7.3%。2019年雖然銷售面積和金額增速較2018年呈現整體回落趨勢,但年內銷售表現在H2逐漸向好,勢頭好于2018年同期。分線城市來看,一線城市年內銷售面積和金額增速沖高回落,二線城市增速復蘇,一二線城市銷售表現超出我們原先零增長預期。與此同時,三線城市漲幅收窄且收窄幅度低于我們先前預期。行業2019年增速緩慢回落,總量再創新高。
  房地產開發投資增速全年緩慢走低,改善性住房成為供應主流。2019年1-10月房地產開發投資完成額約為10.96萬億元,同比增長10.35%,較1-9月累計同比增速收窄0.19個百分點,較2018年全年同比增速高0.82個百分點。分戶型來看,截止2019年十月,90平米以下住房、90-144平米住房、144平米以上住房和別墅與公寓的累計投資完成額占比分別為20%、58%、18%、4%。其中,90-144平方米住房投資完成額占比自2017年以來不斷提升,我們認為這顯示出改善性住房投資逐漸成為行業供應主流。
  新開工和竣工面積剪刀差收窄,土地購置和新開工面積剪刀差逐漸形成。2019支撐房地產開發投資增速主要因素發生明顯變化:1)2018年土地購置面積和新開工面積同比增速同步保持高位,但是2019年增速出現明顯剪刀差。2)2018年竣工面積同比增速和新開工面積同比增速呈現明顯剪刀,但進入2019H2后竣工面積和新開工面積增速剪刀差開始收窄,竣工增速快速修復。3)2019年施工面積增速明顯增加,2017-2018年增速分別為3%和5.2%,2019年1-10月累計增速達到9%。2019年房地產開發投資增速和2018年相比從土地購置和新開工增速拉動,轉變為施工面積(對應建筑工程)增速拉動。
  2020年行業展望:總量高位,增速低位,關注H2流動性放松帶來的行業機遇。我們認為2020年行業銷售和投資增速穩步收窄,行業銷售總量維持高位,行業增長放緩但不失速。2020年是棚改三年計劃的最后一年,我們估算若要在2020年完成三年1500萬套棚改目標,2020年實際需要棚改的套數約514萬套,高出2019年新開工套數約43%。由于棚改套數的不均勻分配,以及大量棚改在2020年完成,考慮前幾年棚改新開工套數均超額完成目標,我們認為棚改在2020年會對三四線城市銷售形成支撐。此外,我們認為2020H1受CPI高位制約貨幣寬松空間有限,2020H2之后CPI累計持續下滑帶來的貨幣寬松空間更大,建議關注2020H2行業流動性寬松帶來的行業機遇。
  我們預測2020年全國銷售面積同比增速-1–3%、銷售金額同比增速-4–5%。房地產開發投資增速方面,我們認為在土地購置費和新開工面積增速持續收窄趨勢下,帶動2019年房地產開發投資增速的施工面積增速(對應建筑工程)也會持續收窄。我們預計2020年房地產開發投資增速平穩回落,全年增速在中性情景下預測約為7%,波動范圍為5-8%。
  投資建議:我們認為行業會維持總量高位增速低位,龍頭房企在拿地、融資和銷售方面具備更強優勢,強者恒強邏輯依舊存在,建議關注萬科A、保利地產、中國海外發展、融創中國、龍湖集團和中國金茂。
  風險提示。1)降準帶來流動性寬松低于預期。2)持續調控狀態下有購買力的需求逐漸被滿足,但人才引入的新進人口購買力暫時未跟上,市場需求低于預期。

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